Вторичный рынок недвижимости Москвы. Итоги ноября 2022

Комитет Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике подвел итоги ноября 2022 года*. После кратковременной октябрьской стабилизации цены в ноябре на московскую вторичку продолжили постепенное снижение.

Средняя цена предложения 1 кв. м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 ноября 2022 года составила 265 561 рублей (-0,6%).

Средние цены предложений по вторичной недвижимости по округам столицы на конец ноября

Цены по различным районам Москвы в ноябре сильнее всего снизились в Зеленограде (-1,4%) и в Юго-Восточном округе.
Небольшой рост зафиксирован в Северном (+0,6%) и Центральном (+0,9%) округах, что на самом деле является следствием небольшого отскока вверх после сильного падения цен в данных округах в сентябре.

Однокомнатные квартиры

Средние цены на 1-комнатные квартиры снижались почти во всех округах столицы. Максимальный рост наблюдался в Восточном округе (-2,5%) и Зеленограде (-1,9%). Не изменились цены в Юго-Западном округе, небольшой коррекционный рост наблюдался в Центральном (+0,9%) и Новомосковском (+0,4%) округах.

Двухкомнатные квартиры

Аналогично складывалась ситуация с динамикой цен на 2-комнатные квартиры. Цены сильнее всего снижались в Юго-Восточном (-1,2%) и Зеленограде (-1,4%).

Трехкомнатные квартиры

По 3-комнатным квартирам больше всего цены снизились в Зеленограде (-1,5%) и Северо-Восточном округе (-0,9%).

Динамика цен на вторичку в зависимости от количества комнат представлена в таблице ниже

По итогам ноября средняя стоимость 1 кв.м. московской вторички снизилась на 0,6%.

Анализ основных индикаторов московского рынка недвижимости

Количество новых предложений на вторичном рынке в ноябре существенно не изменилось. Что может свидетельствовать о некоторой стабилизации рынка после всплеска новых предложений в сентябре. Но тем не менее объем предложений остается достаточно высоким, почти на 25% выше, чем в среднем на период начала года.

Индекс московской недвижимости Домклик (MREDC), рассчитываемый московской биржей на основании данных об ипотечных сделках Сбербанка, в ноябре также постепенно снижался и на 30 ноября достиг показателя 261 877 руб. за 1 кв.м.  Так как данный индикатор учитывает в том числе цены сделок Сбербанка на первичном рынке, то можно предположить, что с началом политики активных скидок у застройщиков на первичном рынке и постепенным сворачиванием программы субсидирования процентных ставок показатель индекса MREDC может достигнуть до конца года уровня 253 000- 256 000 рублей за 1 кв.м

«Индекс московской однушки»

Неофициальный индекс стоимости московской недвижимости, определяемый Комитетом ГРМ по статистике и аналитике. Индекс оценивает среднюю стоимость самой популярной по мнению участников рынка недвижимости типовой 1-комнатной квартиры, расположенной в «спальном» районе Москвы.

Методика расчета индекса включает определение средней стоимости 1-комнатной квартиры, так называемой «однушки» из  статистической выборки 1-комнатных квартир общей площадью от 36 до 39 кв.м, с кухней от 7 до 10 кв.м., с балконом, кроме 1 этажа, расположенных не далее 15 минут пешком от метро, годом постройки не ранее 1980 года. По мнению большинства членов-участников Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) запрос на покупку подобной недвижимости является одним из самых распространенных.

Так, по состоянию на 30 ноября 2022 года, Индекс московской однушки составил 10 680 000 рублей, что на 1,8% меньше, чем значение индекса месяц назад. То есть, теоретически, покупатель, отложив покупку подобного объекта на 1 месяц, мог бы сэкономить еще 199 000 рублей. **
С конца мая Индекс московской однушки потерял в абсолютном значении 1 043 450 рублей.

Основные выводы

• В ноябре цены на вторичную недвижимость в московском регионе продолжили постепенное снижение в рамках уже очевидного среднесрочного тренда.
• Средняя медианная цена предложения 1 кв.м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 ноября 2022 года составила 265 651 рублей;
• Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 282 034 руб./кв.м. (-0,9%), на 2-комнатные квартиры 265 651 руб./кв.м. (-0,6%), на трехкомнатные квартиры 247 563 руб./кв.м. (-0,7%);
• Общее снижение цен на вторичную недвижимость Москвы в ноябре составило -0,6%;
• Количество новых предложений по сравнению с октябрем существенно не изменилось, но в среднем превышает показатели первых месяцев 2022 года почти на 25%, что оказывает существенное давление на цены вторички;
• Традиционно ожидаемый рост активности рынка в предновогодние месяцы в этом году скорее всего уже не произойдет, в том числе и по причине недавнего увеличения ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Вследствие чего в декабре мы скорее всего увидим еще небольшую коррекцию цен вниз, которая также может продолжится и в первые месяцы 2023 года.

Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (ААРН), руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии Риэлторов Москвы.

* - содержащаяся в настоящем отчёте информация и данные носят исключительно информационный характер и не являются инвестиционной рекомендацией для совершения и не совершения операций с недвижимым имуществом.

** - не является инвестиционной рекомендацией, в том числе в будущем при совершении сделок с московскими однушками!