Московская недвижимость. Коррекция вниз

Комитет ГРМ по статистике и аналитике подвел итоги прошедшего июня*. По итогам месяца рынок московской недвижимости ожидаемо продолжил сползание в «красную зону», показывая плавную коррекцию по всем районам столицы.

 Средняя цена предложения 1 кв.м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 июня 2022 года составила 282 821 рублей.

Средние цены предложений по вторичной недвижимости по округам столицы на конец июня

• 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за июнь потеряли чуть более 2%

      
Наибольше снижение по 1-комнатным квартирам в июне наблюдалось в Центральном округе (3,5%) и Троицком административном округе (3,1%).

• Снижение цен на 2-комнатные квартир составило 2,3%

Максимальное снижение наблюдалось по Восточному (2,6%)  и Троицкому (2,7%)  административным округам.
Меньше всего 1-комнатные квартиры подешевели в Новомосковском округе (1,7%).

• Трехкомнатные квартиры за июнь также потеряли в цене в среднем 2,3%

Лидерами снижения были Центральный (3,6%) и Юго-Восточный округ (2,9 %).

• Динамика цен на вторичку в зависимости от количества комнат представлена в таблице ниже: 

• В общем итоге средняя величина снижения цены 1 кв.м. московской вторички составила 2,3%

Оценка основных индикаторов московского рынка недвижимости

• В июне количество новых предложений на вторичном рынке увеличилось не существенно, на 1%

• Как мы обращали внимание в прошлом отчете за май, индекс московской недвижимости Домклик (MREDC), рассчитываемый московской биржей на основании данных об ипотечных следках Сбербанка, продолжал свое инерционное движение вверх в апреле-мае и 25 мая достиг исторического максимума в 288 820 рублей за кв.м., в том время как спрос на недвижимость резко пошел вниз.

Ожидаемо это привело к началу коррекции индекса. Так, начиная с 1 июня индекс MREDC постепенно снижается на протяжении последних 6 недель, уже скорректировавшись от максимума почти на 5%.  На 29 июня значение индекса составило 274 767 руб. за 1 кв.м.
По нашим прогнозам, к началу сентября 2022 года индекс MREDC может скорректироваться до уровней начала 2022 года в диапазон 258 000- 262 000 руб. за 1 кв.м.

• «Индекс московской однушки» - неофициальный индекс стоимости московской   недвижимости, определяемый комитетом по статистике и аналитике ГРМ (Гильдии Риэлторов Москвы).

Индекс оценивает среднюю стоимость самой популярной по мнению участников рынка недвижимости типовой 1-комнатной квартиры, расположенной в «спальном» районе Москвы. Методика расчета индекса включает определение средней стоимости 1-комнатной квартиры, так называемой «однушки» из  статистической выборки 1-комнатных квартир общей площадью от 36 до 39 кв.м, с кухней от 7 до 10 кв.м., с балконом, кроме 1 этажа, расположенных не далее 15 минут пешком от метро, годом постройки не ранее 1980 года. По мнению большинства членов-участников Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) запрос на покупку подобной недвижимости является одним из самых распространенных.
Так, по состоянию на 30 июня 2022 года Индекс московской однушки составил 11 449 500 рублей, что на 2,3 % меньше, чем значение индекса на 30 мая 2022 года. То есть, теоретически, покупатель, отложив покупку подобного объекта на 1 месяц мог бы сэкономить 273 950 рублей! **

Традиционный опрос участников Гильдии Риэлторов Москвы

По традиции перед публикацией данного отчета Комитет ГРМ по статистике и аналитике провел опрос участников Гильдии о текущей ситуации и прогнозах на рынке вторички в Москве.
В опросе участвовало 63 участника-члена ГРМ, руководителей агентств недвижимости и участников Секции индивидуальных предпринимателей. Результаты опроса ниже:

• более 64% опрошенных отметили снижение количества сделок в июне против 84% в апреле. Из них почти 58% отметили резкое снижение количества сделок в июне:

• 53% опрошенных отметили резкое снижение количество звонков по объектам, выставленным в рекламу, в апрельском опросе их число было более 80%:

• более половины респондентов отметили, что сделки на вторичном рынке проходят с дисконтом 3-5 и более % от заявленной цены, когда как в апреле их число составляла лишь 20%. В апреле 25% опрошенных указали, что сделки в апреле проходили по заявленной цене, а в текущем опросе их число не превышало 1%:

• 71% участников опроса отметили, что срок экспозиции квартир на вторичном рынке резко увеличился по сравнению с периодом апреля, а 20% указало, что срок продажи остался примерно прежним против 11% в апреле:

• Ипотечные заявки. Опрос показал, что снижение ипотечных ставок пока не оказало существенного влияния на количество ипотечных заявок и активность ипотечных покупателей. Так только 10% опрошенных указало на резкое увеличение ипотечных заявок и активность ипотечных покупателей, когда как только 30 % указало на не существенное увеличение, а 40% респондентов заявило о сохранении низкой ипотечной активности рынка. Это говорит о том, что восстановление спроса на недвижимость со стороны ипотечных покупателей после существенного снижения ставки происходит пока крайне медленно.

• около 70 % опрошенных, что цены на вторичку в Москве могут упасть, из них 12,5% прогнозируют в том числе их резкое падение, а чуть больше половины заявили о возможной коррекции цен на 2-5 % до конца года.

Почти 11% респондентов сделали прогноз, что цены останутся на текущих уровнях и даже могут начать рост.

Основные выводы

По итогам июня вторичный рынок жилой недвижимости Москвы продолжил коррекционное движение вниз.
Средняя цена предложения 1 кв.м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 июня 2022 года составила 282 821 рублей;
Средняя цена на однокомнатные квартиры составила 308 192 руб./кв.м. (- 2,2%), на двухкомнатные квартиры 282 821 руб./кв.м. (-2,3%), на трехкомнатные квартиры 257 813 руб./кв.м. (-2,3%);
Количество новых предложений за июнь выросло не существенно (+1%);
Восстановление спроса на недвижимость со стороны ипотечных покупателей несмотря на существенное снижение ипотечной ставки происходит пока крайне медленно.

Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (ААРН), руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии Риэлторов Москвы.

*-Содержащаяся в настоящем отчёте информация и данные носят исключительно информационный характер и не являются инвестиционной рекомендацией для совершения и несовершения операций с недвижимым имуществом.
**- не является инвестиционной рекомендацией, в том числе в будущем при совершении сделок с московскими однушками!