Начало года выдалось спокойным, цены на вторичном и первичном рынке продолжили небольшой рост и уже в январе 2022 года средняя стоимость на первичном рынке достигла 305 296 руб./кв.м., на вторичном рынке средняя цена составила 266 568 руб./кв.м.
Основные события начались в конце февраля-начале марта, когда на кратковременном ажиотаже цены на новостройки достигли в марте достигли своего исторического максимума 377 589 руб./кв.м., прибавив почти 24%.
Рынок вторички был более инертен в этом плане и своих максимальных значений достиг лишь к маю, когда был зафиксирован уровень 279 714 руб./кв.м.
Динамика цен на первичную и вторичную недвижимость на протяжении года отличалась. Первичный рынок отличался большей волатильностью. После резкого всплеска в марте к апрелю маю ажиотажный спрос иссяк и цены на новостройки быстро вернулись к уровням начала года, а в начале осени начали постепенное снижение.
Начало программы господдержки и программ льготного финансирования застройщиками весной поддержали спрос на первичном рынке и до конца лета-начала осени цены находились в коридоре 300-307 тыс./кв.м. Но к началу осени спрос не смог удержаться в прежних объемах и цены на новостройки начали снижаться, достигнув в ноябре 283 924 руб./кв.м. Коррекция от максимальных уровней марта составила почти 16%.
Ситуация на вторичном рынке Москвы в 2022 году была менее волатильной. После достижения ценовых максимумов в мае рост цен прекратился и вторичный рынок развернулся в сторону постепенного снижения, которое продолжилось до конца года. Концу года средние цены предложений на вторичном рынке Москвы приблизились к показателям конца 2021 и началу 2022 года.
Динамика количества сделок по первичном и вторичном рынке показывает, что после сильного провала в мае рынок вторички постепенно адаптируется к существующим реалиям, в том числе и к текущим ставкам по ипотеке. Что нельзя сказать про первичный рынок. Вся активность рынка новостроек, начиная с июня 2022 года поддерживалась за счет мер поддержки строительной отрасли, которые анонсировало Правительство весной, и программами субсидирования ипотечных ставок, предлагаемыми самими застройщиками. Но даже это уже вряд ли вернет спрос на первичку на уровни летних месяцев, что наглядно показывает статистика Росреестра.
По итогам 2022 года количество новых предложений на вторичном рынке постепенно росло. Исключением был февраль и март, когда наблюдалось его резкое сокращение. Несмотря на снижение количества новых предложений в декабре, в целом на конец года объем предложений остается достаточно высоким, почти на 20-25% выше, чем в среднем на период начала года.
Основные выводы по итогам 2022 года и прогноз на 2023 год
- К концу 2022 года цены на вторичную недвижимость в московском регионе продолжают постепенное снижение в рамках уже очевидного среднесрочного тренда.
- По итогам года средняя медианная цена предложения 1 кв.м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 ноября 2022 года составила 264 759 рублей;
- Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке составила 279 480 руб./кв.м., на 2-комнатные квартиры 264 759 руб./кв.м., 3-комнатные квартиры 247 900 руб./кв.м.
- По итогам 12 месяцев с декабря 2021 года по декабрь 2022 года рынок вторички показал небольшую отрицательную динамику -0,83%, просадка цен на первичном рынке по итогам 11 месяцев оказалась более высокой: -4,8%
- Количество новых предложений на вторичном рынке остается достаточно высоким, что оказывает существенное давление на цены вторички.
- Ситуация на первичном рынке развивается также в негативном сценарии. Количество сделок последних месяцев почти вдвое сократилось по сравнению с началом года. Средние цены также начали снижаться. Сохранение мер господдержки строительной отрасли, но при этом увеличение льготной ипотечной ставки до 8% вряд ли в корне изменят ситуацию со снижающимся спросом на новостройки. Поэтому есть вероятность, что в 2023 году темпы снижения на первичном рынке сохранятся.
- Традиционно ожидаемый рост активности рынка в предновогодние месяцы 2022 года не произошел, в том числе и по причине недавнего увеличения ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Вследствие чего в декабре мы увидели еще небольшую коррекцию цен вниз.
- Цены на вторичном рынке скорее всего продолжат плавное снижение по крайней мере до конца февраля 2023 года, после чего может наблюдаться их стабилизация к марту-апрелю. Дальнейшее развитие ситуации будет во многом зависеть от того, как будут меняться ставки ипотечного кредитования на вторичном рынке, общей макроэкономической ситуации в стране.
- Цены на первичном рынке также будут находиться под сильным давлением низкого платежеспособного спроса. Вероятность дальнейшей коррекции вниз высока.
Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (ААРН), руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии Риэлторов Москвы.
