Средняя цена предложения 1 кв. м. московской недвижимости на вторичном рынке на 30 сентября 2022 года составила 266 498 рублей.
Средние цены предложений по вторичной недвижимости по округам столицы на конец сентября
Темпы снижения цен были не однородными. Максимальное снижение составило до 6 и более процентов. Лидерами снижения стали Новомосковский, Центральный и Зеленоградский округа. Менее всего цены снизились в Юго-Восточном административном округе.
За период с мая по сентябрь лидерами снижения цен стали Зеленоград (-12%), Центральный округ (-11%) и Новомосковский административный округ (-10%).
Однокомнатные квартиры
В среднем в сентябре цены на 1-комнатные квартиры снизились на 2,2%. Более резкое снижение наблюдалось в Новой Москве (от 3,4 до 4,7%) и Центральном округе (- 4%). Напротив, почти не изменились средние цены в Восточном (-0,5%) и Северо-Западном (-0,6%) округах.
В совокупности с мая по сентябрь больше всего снизились цены в Троицком и Центральном округах (-11%).
Двухкомнатные квартиры
Примерно такими же темпами снижались цены на 2-комнатные квартиры (-1,96%) . Наибольшее снижение наблюдалось в Зеленограде (-5,5%) и в Новомосковском округе (-6,4%).
Трехкомнатные квартиры
Менее охотно снижали цены продавцы 3-комнатных квартир. Изменение цен в среднем составило чуть менее 1%. Максимальное снижение отмечалось в Центральном округе (-5,4%). Всего с мая месяца средние цены в ЦАО снизились на 11%.
Динамика сентябрьских цен на вторичку в зависимости от количества комнат представлена в таблице ниже:
В общем итоге в первый месяц осени средняя стоимость 1 кв.м. московской вторички потеряла почти 2% от цены августа и 5% с мая.
Анализ основных индикаторов московского рынка недвижимости
Резкий всплеск количества новых предложений на вторичном рынке произошел в последнюю неделю месяца. На конец сентября был зафиксирован на уровне +23% к августу.
Индекс московской недвижимости Домклик (MREDC), рассчитываемый московской биржей на основании данных об ипотечных сделках Сбербанка, находился в диапазоне 268-271 тыс. рублей и на 30 сентября его значение составило 271 232 руб. за 1 кв.м., против 268 572 руб. в начале сентября. Учитывая, что данный индикатор учитывает в том числе цены сделок Сбербанка на первичном рынке и инерционность индекса, можно предположить, что с учетом текущей конъюнктуры рынка индекс MREDC в октябре месяце может скорректироваться к уровню 263 000 - 266 000 рублей за 1 кв.м.
«Индекс московской однушки»
Неофициальный индекс стоимости московской недвижимости, определяемый комитетом по статистике и аналитике ГРМ. Индекс оценивает среднюю стоимость самой популярной по мнению участников рынка недвижимости типовой 1-комнатной квартиры, расположенной в «спальном» районе Москвы.Методика расчета индекса включает определение средней стоимости 1-комнатной квартиры, так называемой «однушки» из статистической выборки 1-комнатных квартир общей площадью от 36 до 39 кв.м, с кухней от 7 до 10 кв.м., с балконом, кроме 1 этажа, расположенных не далее 15 минут пешком от метро, годом постройки не ранее 1980 года. По мнению большинства членов-участников Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) запрос на покупку подобной недвижимости является одним из самых распространенных.
Так, по состоянию на 30 сентября 2022 года Индекс московской однушки составил 10 990 000 рублей, что на 0,7 % меньше, чем значение индекса на 30 августа 2022 года. То есть, теоретически, покупатель, отложив покупку подобного объекта на 1 месяц, мог бы сэкономить еще 75 000 рублей. **
С конца мая Индекс московской однушки потерял в абсолютном значении 733 450 рублей.
Основные выводы
События последней недели сентября существенно изменили ситуацию на московском рынке жилой недвижимости. Резкий рост количества новых предложений, общая экономическая и социальная нервозность, вызванная объявлением частичной мобилизации, привели к срыву большого количества сделок. Часть покупателей, особенно ипотечные, решили повременить с покупкой недвижимости или отказаться от сделок. Появились срочные предложения о продаже недвижимости, в том числе по причине отъезда собственников за рубеж.- Средняя медианная цена предложения 1 кв.м. московской недвижимости на вторичном рынке на 3сентября 2022 года составила 266 498 рублей;
- Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 284 782 руб./кв.м. (-2,1%), на 2-комнатные квартиры 266 498 руб./кв.м. (-1,96%), на трехкомнатные квартиры 249 379 руб./кв.м. (-0,9%);
- Общее снижение цен на вторичную недвижимость Москвы составило -1,96%,
- Зафиксирован резкий всплеск новых предложений на 23% по сравнению с показателем августа;
- Экономическая неопределенность, продолжающееся санкционное давление, а также социальная нервозность продолжают давить на рынок московской вторички, постепенно уводя средние показатели цен к новым минимумам с начала весны 2022 года.
- Появившаяся в некоторых СМИ информация о падении рынка жилья в Москве и в регионах РФ на 30-40% не нашла своего подтверждения. В начале октября Комитетом по аналитике РГР был проведен опрос среди сертифицированных аналитиков РГР и руководителей продаж АН Москвы и других городов РФ. По мнению экспертов не следует путать отдельные случаи скидок в 30-40% с рыночными тенденциями и аналитическими данными профессиональных участников рынка недвижимости. Подобные случаи скидок являются скорее свидетельством потери привычных ориентиров у некоторых продавцов недвижимости и преобладании эмоциональных решений над рациональным выбором стратегии продажи недвижимости в сложившихся условиях.
Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (ААРН), руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии Риэлторов Москвы.
* - содержащаяся в настоящем отчёте информация и данные носят исключительно информационный характер и не являются инвестиционной рекомендацией для совершения и не совершения операций с недвижимым имуществом.
** - не является инвестиционной рекомендацией, в том числе в будущем при совершении сделок с московскими однушками!
