Международный комитет Гильдии риэлторов Москвы

Дайджест новостей международной недвижимости, 17 –23 июня 2024 года

Дайджест основных новостей зарубежной недвижимости за прошедшую неделю, подготовленный Международным комитетом ГРМ

  • ИНДОНЕЗИЯ – цены на жильё: рост продолжается, Бали в лидерах
  • ЧЕРНОГОРИЯ – россияне остаются в тройке лидеров по инвестициям в недвижимость
  • ПОРТУГАЛИЯ – инвестиции в недвижимость остаются привлекательными, но объёмы снижаются
  • ИСПАНИЯ – цены на жильё вырастут больше, чем ожидалось ранее (Bankinter)
  • МЕКСИКА – рынок недвижимости продолжает укрепляться, несмотря на замедление экономики
  • КИПР – сколько недвижимости купили иностранцы в мае 2024 года
  • ГРЕЦИЯ – покупатели жилья предпочитают старый фонд
  • СЕРБИЯ – интерес иностранцев растёт, доминируют россияне
  • ТУРЦИЯ: россияне покупают больше недвижимости, но всё ещё далеко от пика
  • ТАИЛАНД пересматривает закон о налоге на недвижимость
  • ВЕНГРИЯ – цены растут, но не так быстро, как раньше
  • Рубрика #СравниЗарубежье – Бали, Индонезия или Куала-Лумпур, Малайзия
  • Рубрика #СравниЗарубежье – Берлин, Германия VS Будапешт, Венгрия

   ИНДОНЕЗИЯ   
Цены на жильё: рост продолжается, Бали в лидерах

Ключевые факты
  • Цены на новостройки в Индонезии выросли на 1,89% в годовом исчислении в первом квартале 2024-го. Этот темп выше, чем в последнем квартале 2023-го (+1,74%).
  • Подъём цен на жильё произошёл в основном за счёт малогабаритных объектов, которые подорожали на 2,41% в годовом исчислении. Цены на недвижимость средней площади выросли на 1,60%, а на крупногабаритные дома — на 1,53%.

По географии
Из 18 анализируемых в отчёте городов в девяти отмечен рост цен на жильё в первом квартале 2024 года. Больше всего в годовом выражении подорожали новостройки в Самаринде (+2,45%), Понтианаке (+4,68%) и главном городе острова Бали Денпасаре (+1,48%).

Причины
На рост цен на жилую недвижимость в первом квартале 2024 года повлияло повышение цен на строительные материалы, а также резкий рост продаж жилой недвижимости в отчётном периоде.

   ЧЕРНОГОРИЯ   
Россияне остаются в тройке лидеров по инвестициям в недвижимость

А если считать за последние три года, то граждане РФ лидируют.

Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в Черногорию в первом квартале 2024 года составили €208 млн, из которых почти половина (€93,8 млн) была вложена в недвижимость. Об этом свидетельствуют данные платёжного баланса с зарубежными странами.

Россияне заняли второе место по объёму ПИИ в целом (€37,8 млн) и третье место по инвестициям в недвижимость (€8,05 млн).

Ключевые моменты
  • Общий объём ПИИ: €208 млн (-€1,5 млн к первому кварталу 2023 года).
  • Инвестиции в недвижимость: €93,8 млн (-11% к первому кварталу 2023 года).
  • ТОП-3 стран по объёму ПИИ: Сербия (€40 млн), Россия (€37,8 млн), Турция (€20,6 млн).
  • ТОП-3 стран по инвестициям в недвижимость: Сербия (€14,6 млн), Турция (€11,2 млн), Россия (€8,05 млн).
  • Россияне за три года вложили в недвижимость Черногории €177 млн.

   ПОРТУГАЛИЯ   
Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными, но объёмы снижаются

Недвижимость остаётся привлекательным сектором для иностранных инвесторов в Португалии, хотя в первом квартале 2024 года наблюдалось снижение.

Подробности
Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в недвижимость составили €682 млн в первые три месяца года, что на 20% меньше, чем в предыдущем квартале.

Несмотря на это снижение, недвижимость по-прежнему является лидером по объёму ПИИ. Она составляет 68% от общего объёма прямых иностранных инвестиций в Португалию, который достиг €1 млрд в первом квартале.

Инвесторы из Европы были наиболее активными в этот период, вложив €544 млн, за ними следуют участники рынка из Азии (€212 млн), Америки (€160 млн) и Африки (€109 млн).

Причины
Сокращение инвестиций по сравнению с последним кварталом прошлого года может быть вызвано отменой покупки недвижимости как опции программы «Золотая виза».

   ИСПАНИЯ   
Цены на жильё вырастут больше, чем ожидалось ранее (Bankinter)

Испанский банк Bankinter изменил свой прогноз относительно цен на жильё в 2024 году. Вместо ожидаемого ранее снижения на 2%, банк теперь прогнозирует рост на 3%.

Причины изменения прогноза
  • Сила рынка труда. Испанский рынок труда демонстрирует устойчивый рост, что приводит к увеличению спроса на жильё.
  • Нехватка предложения. На рынке недвижимости Испании наблюдается дефицит жилья, который, по оценкам Bankinter, составляет более 50 000 объектов в год.
  • Рост цен на аренду. Стоимость аренды жилья в Испании резко выросла за последний год, что делает покупку недвижимости более привлекательной альтернативой.
  • Снижение процентных ставок. Ожидается, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) начнёт снижать процентные ставки в этом месяце, что сделает ипотечные кредиты более доступными.

Bankinter также прогнозирует:
  • Дальнейший рост цен на жильё в 2025 году. Ожидается, что цены вырастут примерно на 2%.
  • Сокращение сделок с жильём на 5% в 2024 году. Банк скорректировал свой первоначальный прогноз снижения на 7%.

   МЕКСИКА   
Рынок недвижимости продолжает укрепляться, несмотря на замедление экономики

Рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост, цены на жильё поднялись на 9,64% в первом квартале 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, согласно данным Федерального ипотечного общества (SHF). С поправкой на инфляцию цены на жильё увеличились за отчётный период на 5%

Факторы роста
Сильный внутренний спрос: растущий средний класс, который, как ожидается, продолжит расширяться, и предпочтение покупать жильё, а не арендовать его
Возвращение иностранных покупателей: американцы и канадцы снова покупают недвижимость после пандемийного спада
Устойчивая экономика: экономика выросла на 3,2% в 2023 году, а прямые иностранные инвестиции (ПИИ) достигли рекордных $36,1 млрд

Несмотря на:
  • Замедление экономики: рост ВВП в первом квартале 2024 года был самым медленным за три года
  • Укрепление валюты: она выросла на 22% по отношению к доллару США с января 2022

   КИПР   
Сколько недвижимости купили иностранцы в мае 2024 года

По количеству сделок самым популярным стал Лимассол.

Продажи иностранцам
По данным Земельного департамента, общее количество продаж недвижимости на зарубежном рынке Кипра (гражданам как ЕС, так и стран, не входящих в ЕС) в мае 2024 года сократилось на 28% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Рост продаж в Фамагусте и Никосии был сведён на нет падением на 41% в Пафосе, 38% в Лимассоле и 3% в Ларнаке. Лимассол стал самым популярным направлением по количеству сделок (151).

Продажи гражданам третьих стран (включая россиян) сократились на 31% в мае по сравнению с тем же месяцем прошлого года, что составило 26% от общего количества сделок (1 268), совершённых в течение месяца. Хотя продажи в Ларнаке, Никосии и Фамагусте выросли на 60%, 57% и 40% соответственно, в Лимассоле они упали на 50%, а в Пафосе — на 22%.

   ГРЕЦИЯ   
Покупатели жилья предпочитают старый фонд

Самый популярный тип жилья на греческом рынке – дома старше 20 лет. Их выбирает 70% покупателей.

В чём причина?
Во-первых, такая недвижимость просто дешевле. Во-вторых, в будущем её можно с выгодой перепродать, если дом будет модифицирован с точки зрения энергопотребления.

Популярность старого фонда обусловлена ещё и тем, что в греческих городах новостройки появляются редко. В 2023 году только на них пришлось только 15,5% сделок купли-продажи.

Интересный факт: в Аттике и Салониках на старый фонд пришлось около 80% спроса.

Особенности
При этом жильё по-прежнему остается абсолютным лидером по инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости. Почти 84% сделок приходится именно на него. На втором месте (чуть менее 13%) находится рынок земельных участков.

   СЕРБИЯ   
Интерес иностранцев растёт, доминируют россияне

Сербский рынок недвижимости демонстрирует бурный рост интереса со стороны иностранных покупателей, чья доля за год выросла почти вдвое. По данным Республиканского геодезического института (RGZ), в 2023 году доля иностранных покупателей достигла 4,81%, против 2,93% в 2022 году. Лидерами по приобретению недвижимости в Сербии выступают россияне.

Предпочтения иностранцев
Наиболее востребованными объектами среди иностранных покупателей с высоким уровнем дохода являются апартаменты, особенно в элитных новостройках Белграда. Для клиентов с более ограниченным бюджетом привлекательны квартиры в старых домах, расположенных на окраинах города.

Помимо Белграда, россиян и украинцев привлекают дома, расположенные в часе езды от столицы.

Иностранные покупатели в основном ориентированы на квартиры, за исключением граждан Северной Македонии, которые предпочитают частные дома под ремонт.

   ТУРЦИЯ   
Россияне покупают больше недвижимости, но всё ещё далеко от пика

В мае граждане РФ приобрели в Турции 437 жилых объектов. Это в полтора раза больше, чем в апреле, но вдвое ниже показателя годичной давности.

Что случилось
Согласно данным Турецкого статистического института (TurkStat), в мае 2024 года иностранцы приобрели 2 064 объекта жилой недвижимости в Турции. Это на 34,8% меньше, чем в мае 2023 года (3 167). Доля продаж иностранцам в общем объёме сделок с жильём составила 1,9%.

Лидеры по количеству сделок
  • Россияне: 437
  • Иранцы: 207
  • Украинцы: 171
  • Немцы: 104
  • Иракцы: 98
  • Казахстанцы: 95

Самые популярные провинции у иностранцев (по количеству сделок)
  • Анталья: 797
  • Стамбул: 668
  • Мерсин: 164

Контекст
В мае россияне купили в полтора раза больше объектов, чем в предыдущем месяце. Напомним, что в апреле 2024 года количество приобретённых ими домов и квартир в Турции составило 293 единицы.

   ТАИЛАНД   
Таиланд пересматривает закон о налоге на недвижимость

Министерство финансов Таиланда пересматривает Закон о налоге на землю и здания, который действует уже пять лет. Цель пересмотра — сделать систему налогообложения недвижимости более справедливой и соответствующей современным условиям. Ожидается, что пересмотр будет завершён к концу 2024 года.

Ключевые факты
  • Закон о налоге на землю и здания был введён в 2019 году и заменил собой предыдущие налоги на недвижимость.
  • Налог призван устранить такие проблемы, как чрезмерные полномочия налоговых инспекторов, множественные ставки и отсутствие справедливости.
  • Одна из основных проблем с действующим законом заключается в том, что он не учитывает должным образом неиспользуемую землю в городских районах.
  • Несмотря на критику, Министерство финансов утверждает, что налог на землю и здания является справедливым и эффективным.

Что хотят изменить
Столичная администрация Бангкока (BMA) и частные фирмы по недвижимости предложили ряд изменений в закон, в том числе:
  • Классификация «имитированного сельского хозяйства» (пустующих территорий под сельское хозяйство) как «пустующей земли» и обложение её налогом по более высоким ставкам.
  • Обложение налогом непроданных домов и квартир по ставкам для жилых помещений. Сейчас такие объекты облагаются налогом по той же ставке, что и коммерческие здания.
  • Обложение налогом зон общественного обслуживания в жилищных проектах, такие как дороги и клубные здания, по той же ставке, что и жилая земля.

Министерство финансов вряд ли будет повышать налоговые ставки, но местные органы власти могут это сделать.

   ВЕНГРИЯ   
Цены растут, но не так быстро, как раньше

Цены на жильё в Венгрии в мае 2024 года выросли на 4,5% в годовом исчислении. Наибольший рост цен наблюдается в Сегеде и Дебрецене. А в Будапеште средняя цена квадратного метра новой квартиры достигла 1,28 миллиона форинтов (€3 237).

Эксперты считают, что рост цен обусловлен высоким спросом, но темпы роста замедлились по сравнению с периодом 2015-2022 годов.

Подробности
  • В Будапеште цены на жильё выросли на 5,8% за последние 12 месяцев.
  • Средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в Будапеште составляет 954 000 форинтов (€2 412).
  • Самые высокие цены на новые квартиры в XIII районе Будапешта — 1,35 миллиона форинтов (€3 415) за квадратный метр.
  • Цены на недвижимость в Сегеде и Дебрецене выросли на 7-8% за год.
  • В Дебрецене средняя цена нового жилья составляет около 1,1 миллиона форинтов (€2 780) за квадратный метр.
  • Цены на недвижимость в округе Пешт за последний месяц стагнировали.

Бали, Индонезия или Куала-Лумпур, Малайзия

В этой рубрике мы сравниваем города в странах, предоставляющих ВНЖ для цифровых кочевников!
Условия
  • Индонезия: выдается на срок до 1 года, около 130 000 $ должны быть переведены в индонезийские государственные банки
  • Малайзия: выдаётся на 2 года, минимальный доход 2000$ в месяц
Рестораны
  • Цены в ресторанах в Куала-Лумпуре в среднем на 19% выше, чем на Бали.
  • Отметим, что питание в недорогом ресторане на Бали на 110% дешевле, чем в Куала-Лумпур – 1,55 евро против 3,27 евро. Капучино стоит примерно одинаково – 2 евро в Индонезии и 2,5 евро в Малайзии. Однако, банка колы в Малайзии дешевле в 2 раза – 0,6 евро против 1,36 евро на Бали.
Магазины
  • Цены на продукты в Куала-Лумпуре в среднем на 5,4% ниже, чем на Бали. Например, молоко стоит приблизительно одинаково – 5,75 евро на Бали и 5,99 евро в Куала-Лумпуре. 1,5 литра воды в Индонезии стоит 0,47 евро, а в Малайзии 0,57 евро.
  • Касательно одежды, летнее платье в Индонезии обойдется в 40 евро, а в Малайзии 42 евро.
Транспорт
  • Проезд на общественном транспорте на Бали стоит 0,27 евро, а в Куала-Лумпур – 0,61 евро. Галлон бензина в Индонезии – 3 евро, 1,6 евро в Малайзии
Коммуналка
  • Основные расходы (электричество, отопление, вода, мусор) на квартиру метражом 85 м2 стоят примерно одинаково – 43 евро на Бали и 46 евро в Куала-Лумпур.
Аренда
  • Съемное жилье с 1 комнатой в центре Бали обойдется в 455 евро, а в столице Малайзии – 432 евро. Пригородное жилье будет стоить одних денег – 267 евро.
Покупка
  • А вот покупка жилья в Малайзии стоит дороже – 2330 евро на м2 в центре города, в то время, как на Бали 1057 евро.
Подведём итоги:
Расходы на проживание и всё необходимое в общей сумме покажут примерно одинаковые суммы. Однако, стоимость жилья на Бали и в Куала-Лумпур разнится на 183%. Однако, не стоит забывать о разнице в социальной инфраструктуре между городами.

Берлин, Германия VS Будапешт, Венгрия

В этой рубрике мы сравниваем города в странах, предоставляющих ВНЖ для цифровых кочевников!
Условия
  • Германия: срок действия въездной визы – 3 месяца, разрешение – до 1 года с возможностью продления. Необходимо доказать, что имеются клиенты, заинтересованные в сотрудничестве. Доход 9000 евро в год
  • Венгрия: выдается на 1 год с возможностью продления еще на 1 год. Необходимо подтвердить доступ к 2000 евро в месяц за пол года до подачи заявления
Рестораны
  • Питание в недорогом ресторане в Берлине будет стоит около 13,7$, в Будапеште дешевое – около 11,5$. Питание на 2 персоны из 3 блюд в ресторане средней кухни в Берлине также чуть дороже – около 68$, в Будапеште – 57$
Магазины
  • Практически все продукты в столице Германии дороже. Буханка хлеба в Берлине 2,12$, а в Будапеште – 1,7$, куриное филе в немецком городе – 13,8$, а в столице Венгрии – 5,9$. Чуть дороже в Будапеште только бананы и помидоры, но разница незначительна.
  • Одежда также чуть дороже в Берлине. Джинсы там стоят около 98$, тогда как в Будапеште – 81$. Платье в немецкой столице стоит около 41$, а в венгерской – 35$
Транспорт
  • Проезд на общественном транспорте в Берлине дороже – 3,5$, а в Будапеште – 1,3$
Коммуналка
  • Основные расходы (электричество, отопление, вода, мусор) на квартиру метражом 85 м2 в Берлине также дороже – 393$, а в Будапеште – 163$
Аренда
  • Съемное жилье с 1 комнатой в центре также дешевле в Будапеште – 542$. В Берлине более, чем в 2 раза дороже – 1442$
Покупка
  • С покупкой жилья всё схоже – м2 в центре Будапешта обойдется в 4082$, а в Берлине – 9062$
Подведём итоги:
Жизнь и покупка недвижимости в Берлине всё-таки дороже. чем в Будапеште. Учитывая, что и условия получения ВНЖ для цифровых кочевников в Венгрии проще, предпочтительней выглядит именно этот вариант.
СМОТРИТЕ ТАКЖЕ