Египет

Хотя еще в 70-х годах прошлого века Шарм-эль-Шейх был бедуинской рыбацкой деревушкой, дух тех времен сегодня сохранился лишь в его южной части, в районе рынка Старого Города. В остальном же – это современный курорт, бурно развивающийся в границах прибрежной полосы шириной в четыре и длиной в сорок километров, одно из излюбленных мест любителей снорклинга, дайвинга, подводных экскурсий и прочих морских развлечений, которых в Шарм-эль-Шейхе предлагается в достатке.

Тут найдется немало интересного и для любителей путешествовать: природный заказник Набк на севере города и национальный природный парк Рас-Мохаммед на юге; православный монастырь святой Екатерины с почти полуторатысячелетней историей; святая библейская гора Синай, больше известная как гора Моисея; соседний город Дахаб с его знаменитой «Голубой дырой», называемой «эверестом для дайверов»; экстремальные ралли на джипах по пустыне.


Более длительные маршруты ведут к пирамидам в Гизе, Вифлеем, Петру или в столицу страны Каир – эти туристические подробности немаловажны для тех, кто собирается купить недвижимость в Шарм-эль-Шейхе.

Шарм-эль-Шейх отличается от других египетских городов по признаку элитности – именно таким этот курорт планировался еще на этапе идеи, таким и остается до сих пор. Шарм-эль-Шейх – это анклав, узкая полоска земли вдоль берега Красного моря, закрытый, в некотором смысле, мир, что привлекает людей состоятельных.

Кстати, в условиях пандемии, многие поклонники курортов Юго-Восточной Азии переориентировались на Египет, где меньше ограничений на въезд иностранцев. К тому же время перелета из Москвы и других европейских столиц на курорты Египта примерно в два раза меньше, чем, например, в Таиланд, и соответственно и билеты дешевле, что немаловажно. Возможно, для покупателей недвижимости в Шарм-эль-Шейхе это и не является столь значимым обстоятельством, но психологический фактор близости к родным краям и относительно привычным цивилизационным нормам наверняка играет свою роль.

Стоит учитывать и то, что пиковые показатели температуры в Шарм-эль-Шейхе умереннее, чем в других городах страны, благодаря чему город обрел статус «самого теплого и безветренного курорта Египта». К слову, на этот город-курорт обратили внимание состоятельные люди и с других континентов, в том числе северо-американского.

Где лучше покупать недвижимость, в Хургаде или в Шарм-эль-Шейхе – первый из вопросов, который встает перед теми, кто решил купить жилье на берегу Красного моря, и ответ в значительной степени зависит от личных предпочтений.

Оба города-курорта одинаково привлекательны для покупки недвижимости, но кто-то полюбил один из них, кто-то другой, а нередко решающим фактором становится семейный бюджет.

В Хургаде цены на недвижимость ниже, поскольку там земли больше и городу есть куда развиваться, Шарм-эль-Шейх же зажат между горной грядой и побережьем, тут строителю особо не разгуляться, а потому и цены выше.
При бюджете до $30 000 придется рассматривать Хургаду, ну а тому, кто может позволить себе более дорогую покупку, стоит обратить внимание на Шарм-эль-Шейх.

Необходимо оговориться, что речь идет о ценах сегодняшнего дня – стоимость жилья растет довольно быстро, и связано это, в том числе, с возобновлением в прошлом году прямых перелетов из России в Египет после шестилетнего перерыва. Только за последние три месяца застройщики несколько раз повышали цены на недвижимость, и этот рост, несомненно, продолжится – уже сегодня прайс-листы стартуют с показателя в $35 000 и достигают границы в $200 000, но и это не предел.

Еще один момент, на который необходимо обратить внимание, это разница в условиях покупки: в Хургаде вы приобретаете недвижимость в полную собственность, в Шарм-эль-Шейхе – в долгосрочную аренду на девяносто девять лет. Эта тонкость обусловлена особенностями локации и историческими предпосылками – прежде и тут землю можно было приобретать в полную собственность, но правительство Египта, опасаясь близости Израиля, граждане которого могли бы массово скупать недвижимость, ввело ограничительные меры. Впрочем, это ничем не угрожает покупателям – процедура оформления стандартна для всей страны, и недвижимость в Шарм-эль-Шейхе можно также передавать в наследство, продавать, а потомки при желании смогут спокойно продлить срок лизхолда на следующе 99 лет, в этом их никто не ограничит.

Два лучших района в Шарм-эль-Шейхе – Наама-Бей и район Старого Города, того самого, где сохранился дух коренных обитателей этих мест, бедуинов рыбацкого поселка. Тут протекает вся городская жизнь, развита инфраструктура, в остальных же районах города без собственного автомобиля не прожить, а это дополнительные расходы.

Цены на недвижимость в этих районах зависят от ее типа и удаленности от моря, самые недорогие варианты можно присмотреть на расстоянии в километр и больше от побережья.

Стоимость студии в охраняемом комплексе, где проживают иностранцы, стартует с упомянутых выше $35 000, цена квартиры с одной спальней, совмещенной кухней и гостиной, ванной комнатой, террасой или балконом начинается с $50 000, с двумя спальнями – от $60 000. Аналогичные квартиры, но уже на первой и второй линиях обойдутся минимум в $90 000, максимальные же цены достигают $200 000, а порой значительно превышают этот порог. Стоимость виллы или одноэтажного шале на тех же первой и второй линиях варьируется от $500 000 до $1 000 000.

Главная опасность, которая подстерегает покупателя, – очарование городом и доверие к местным «друзьям» из числа таксистов, продавцов ювелирных и прочих магазинов. Это касается в том числе и тех, кто уже успел полюбить Шарм-эль-Шейх, бывал тут не раз и обрел тех самых «друзей», готовых показать все самое «лучшее», мол, «есть у меня тут на примете пара шикарных апартаментов».

Столь же опасно, наряду с доверием к местным «друзьям», слепо доверять многочисленным предложениям в интернет-каталогах, особенно это касается тех, кто не бывал в Шарме.

Настоятельная рекомендация – обращаться в проверенные агентства, специалисты которых знают все самые привлекательные объекты города, законы страны в части приобретения недвижимости иностранными гражданами и профессионально сопроводят сделку. Это особенно важно, так как стандартный договор и все прочие сопровождающие сделку документы составляются на арабском языке. Без участия профессионалов легко может случиться, что документы на недвижимость юридически несостоятельны, либо сам объект окажется неликвидным.

Иностранцы могут приобрести квартиру в Египте как у застройщика, так и у собственника, имея только загранпаспорт и необходимую сумму.
После того как подходящий вариант найден, покупатель заполняет форму бронирования (reservation unit form) и вносит депозит, который может составлять от $1000 до 10% от стоимости объекта. Следующий этап – заключение договора купли-продажи на двух языках, арабском и родном языке покупателя.
После подписания договора вносится оставшаяся сумма, как правило, в безналичной форме, хотя разрешается привезти на сделку и наличные.

Риелторы в Египте отмечают, что в последние месяцы у граждан РФ при переводе средств из российских банков возникают сложности, однако транзакции всё же проходят.
В большинстве случаев застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку до окончания возведения дома, а зачастую и на дальнейший срок, в общей сложности до 5 лет. Иногда человек уже пользуется квартирой, сдаёт её в аренду, при этом, ещё не рассчитавшись полностью с компанией, что, конечно, удобно и выгодно.

На вторичном рынке оплату необходимо производить сразу, без длительных рассрочек. Ипотеки для нерезидентов также не предусмотрено.
После того как стоимость квартиры или дома оплачена полностью, продавец оформляет на покупателя генеральную доверенность, так называемый «таукиль». Хотя официально в Египте документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является договор купли-продажи, без «таукиля» в дальнейшем перепродать объект не получится. Если доверенности нет, для перепродажи необходимо будет вновь обратиться к застройщику.

Покупатель, как правило, прибегает к услугам юриста. Если сделка на вторичном рынке, это будет стоить от $300, на первичном – дешевле, потому что договор стандартный для целого пула квартир. Экономить на юридической помощи точно не стоит, так как возможные проблемы с документами могут вылиться в гораздо большие затраты.

В Шарм-Эль-Шейхе покупатель платит комиссию агентству в размере 2,5%, в Хургаде чаще всего эти расходы ложатся на продавца.
Уже на финальном этапе новому владельцу квартиры предстоит внести около $200 за переоформление счётчиков на воду и электроэнергию.

Предусмотрен ежегодный налог на владение недвижимостью. Он разнится в зависимости от района и кадастровой стоимости объекта и составляет примерно от $25 в год.

Рынок недвижимости в Египте непрозрачен, так как единого реестра собственников жилья в стране пока не ведётся. Кроме того, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Конечно, власти делают шаги, чтобы отрегулировать деятельность девелоперов и создать комфортную и безопасную среду для инвесторов, как местных, так и иностранных.

В конце июня 2022 года правительством был обнародован законопроект, обязывающий компании открывать отдельные счета для разных проектов, а также предоставлять годовой и полугодовой отчёт о своей деятельности. До этого, во время пандемии, когда все стройки были на восемь месяцев заморожены, государственные контролирующие органы провели проверку девелоперских компаний. Ситуация меняется в лучшую сторону, однако иностранным покупателям не стоит терять бдительность.