19 ноября 2021 г. в Московской торгово-промышленной палате рамках заседания Гильдии риэлторов при МТПП прошел круглый стол «Сделки купли-продажи долей жилой недвижимости в Москве. Как защитить граждан от рейдеров и «черных риэлторов».
Открывая мероприятие, вице-президент МТПП Александр Крутов отметил, что граждане очень часто не могут и не хотят разбираться в законодательных хитросплетениях. «Мы с коллегами из Гильдии риэлторов обсуждали, что сейчас на каждого жителя Москвы приходится актив в виде недвижимости в размере около 5 млн рублей. Для людей, нечистых на руку, это - лакомый кусочек. Наша задача сегодня понять, как можно дополнить существующее законодательство, чтобы обезопасить граждан от сделок, в результате которых они теряют своё имущество. При этом мы все понимаем, что регулирование должно быть разумным, необходимым и достаточным для того, чтобы добросовестные продавцы и приобретатели недвижимости не испытывали дополнительных стрессов при излишних проверках и задержках при оформлении документации».
Особое место в сделках с недвижимостью занимают операции с долями в квартирах. По словам депутата Московской городской Думы Натальи Метлиной, которая уже больше 20 лет в качестве журналиста занимается этим вопросом, этот рынок в столице сильно криминализирован. «Я считаю, что 100% долей, которые выставляются сейчас на рынок, покупаются рейдерами», - заявила она. После покупки в квартиру заселяются «профессиональные соседи», которые превращают жизнь законных совладельцев в ад, вынуждая их продать свою долю по цене значительно ниже рынка, после чего продают всю квартиру целиком, получая существенный доход. При этом, как поясняли специалисты в ходе мероприятия, покупка доли в квартире не дает права пользования ею, если эту долю нельзя выделить в натуре. По словам Метлиной, это «покупка акций квартиры». Вселиться в такое жилье можно только по решению суда, который определит правила пользования недвижимостью. Вселение возможно при наличии такого решения и при содействии судебных приставов. Наталья Метлина рассказала, что она совместно с активистами подготовила памятку для полицейских, в которой поясняется, как они должны действовать в соответствии с нормами законодательства. До недавнего времени сотрудники полиции, обнаружив конфликт двух собственников, у которых на руках есть документы, подтверждающие их право собственности, покидали место конфликта, сославшись на то, что это «гражданско-правовые отношения», которые находятся вне зоны их компетенции.
Заместитель начальника управления уголовного розыска ГУ МВД России по городу Москве полковник полиции Олег Колтунов отметил, что в группу риска попадают практически все граждане. «Долевая собственность появляется чаще всего в ходе раздела имущества при разводах, в результате наследования, возникновения долга перед кредитными организациями. Возникает конфликтная ситуация между собственниками, чем пользуются мошенники. Их основная цель – это не приобретение доли в квартире, а перспектива получения всей квартиры по цене в несколько раз ниже рыночной и продажа её по завышенной цене. Характерной особенностью деятельности рейдеров является её относительная легитимность, то есть они не совершают явно неправомерных и, тем более, уголовно наказуемых деяний», - подчеркнул представитель правоохранительных органов. По его словам, в текущем году ГУ МВД России по городу Москве зарегистрировано достаточно большое число заявлений от граждан, связанных с незаконным отъемом права собственности, в том числе и на долю в имуществе. «В этом году возбуждено 140 уголовных дел, по которым 43 лица в настоящее время уже привлечены к уголовной ответственности», - сообщил Олег Колтунов. Для решения обсуждаемой проблемы ведомством был подготовлен ряд предложений. В частности, внести в диспозицию статьи 330 Уголовного кодекса РФ дополнительный квалифицирующий признак «нарушение жилищного права». Согласно поправкам, реализация жилищных прав собственников объекта недвижимости должна допускаться лишь с согласия всех собственников. В случае его отсутствия – определяться судом в рамках гражданского судопроизводства в части вселения и определения порядка пользования жилым помещением и непричинения препятствий в его использовании. Необходимо, по мнению авторов поправок, запретить без согласия всех собственников регистрацию по месту жительства и проживание третьих лиц (не родственников), сдачу в аренду. Кроме того, нужно законодательно закрепить возможность дарения права на долю в квартире только близким родственникам. При продаже цена доли должна определяться, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом предложение на покупку в обязательном порядке должно оформляться нотариально, а регистрация собственности на долю – осуществляться только при наличии соглашения о порядке пользования, подписанного всеми собственниками. В случае, если согласие не достигнуто, документы на регистрацию могут быть поданы только после решения суда. При этом, по словам Олега Колтунова, необходимо рассмотреть меры по усилению ответственности за неисполнение решений суда – сейчас она несущественна.
Президент НП «Гильдия риэлторов Москвы» Екатерина Шенгель обратила внимание всех собравшихся, что понятие «чёрный риэлтор» - некорректно. «Мы не знаем, кто такие «чёрные риэлторы». Есть просто мошенники, - подчеркнула она. - Все компании, которые входят в нашу Гильдию, проходят сертификацию, соблюдают этический кодекс. Мы ведем реестр добросовестных агентов. Сейчас мы находимся в стадии переговоров с департаментами столицы о создании Московского реестра агентов недвижимости». По мнению участников мероприятия, представителей профессионального риэлторского сообщества, отсутствие у москвичей информации о надежности риэлторских агентств и особенно агентов по недвижимости приводит к тому, что они доверяют свое жилье мошенникам и теряют деньги, недвижимость, а иногда здоровье и жизнь.
На мероприятии выступили представители Росреестра и Нотариальной палаты города Москвы. Они поддержали необходимость внесения изменений в федеральное законодательство в целях четкого регулирования сделки с долями в недвижимости и определения ответственности за нарушения, в том числе неисполнения решений суда.
Подводя итоги дискуссии, заместитель председателя Гильдии риэлторов при МТПП Андрей Банников высказал просьбу направить все предложения по обсуждаемому вопросу в адрес Гильдии до 26 ноября, после чего они будут проанализированы и внесены в резолюцию круглого стола.
